Cuando se busca adquirir una vivienda por medio de un crédito hipotecario, la preocupación principal de un cliente es ser calificado apto para adquirir un crédito, pero ¿si la propiedad que queremos es la que no es apta de crédito?
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En muy rara ocasión los clientes se preocupan porque la propiedad cumpla con los requisitos que la institución financiera solicita, con el fin de ser considerada como garantía del préstamo.
Para ello, el tipo de casa que se debe buscar debe cumplir con los requisitos básicos:
- Papeles de la propiedad en regla
- Libre de gravámenes
- Sin adeudo de servicios
- Sin adeudo de impuestos
Para que estés alerta, te mencionamos los principales aspectos del por qué los bancos rechazan un avalúo:
1 Edad remanente de la propiedad: Para que la vivienda sea sujeta a un crédito debe cumplir con una utilidad habitacional de por lo menos 1.5 veces la vida del crédito, por su parte Fovissste e Infonavit solicitan que sea de 30 años.
2 Uso de suelo: Si la propiedad no está registrada en SEDUVI con un uso de suelo residencial, habitacional unifamiliar o plurifamiliar.
3 No condominios: Si el terreno cuenta con una escritura, pero varias construcciones, en copropiedad de varias personas, o propiedad de una dividida de factos.
4 Construcción suspendida: Ya sea que el inmueble le falten ventanas, baños, losas, pisos o cualquier cosa que no la considere digna para vivir.
5 Seguridad: El inmueble no debe correr riesgos o ser propenso a inundaciones, deslaves, hundimientos, por mencionar que no debe estar cerca de ríos, barrancos, líneas de alta tensión, fabricas contaminantes, etc.; evitando a toda costa estar ubicadas en zonas de riesgo.
6 Otras: Infonavit exige que la fachada tenga un acabado, y Fovissste no financia si las calles aledañas son de terracería.
Las catalogadas, un caso aparte
En el país existe un sinnúmero de inmuebles con valor histórico o artístico, catalogados por el INAH o por el INBA, depende de su antigüedad, que pertenecen a particulares y, por ende, son objeto de venta. Y aunque por su belleza y ubicación (casi todas muy céntricas) pueden resultar un buen negocio, sobre todo si se le dará un giro comercial, es casi imposible comprarlas a crédito, pues la mayoría de los bancos no las consideran una buena garantía, sin importar su estado de conservación.
Tan solo en la Ciudad de México existen más de 17,000 inmuebles catalogados por el INBA o el INAH. La gran mayoría es propiedad privada, y podría ser garantía de un crédito hipotecario, de remodelación o de liquidez. Sin embargo, muchas instituciones financieras no las toman como garantía.
Y esto es porque los créditos hipotecarios requieren una garantía, y una propiedad que es patrimonio artístico necesita un mantenimiento especial que las autoridades supervisan. En caso de que el crédito cayera en impago y tuviera que adjudicarse, el banco tendría que incurrir en ciertos gastos de mantenimiento, por ejemplo.
👉¿Qué es un contrato con garantía hipotecaria? 👈
Según una rápida encuesta en sucursales, realizada por metroscubicos.com, el único banco que toma en garantía inmuebles protegidos por su valor artístico o histórico es BBVA Bancomer, mientras que Banorte analiza caso por caso, aunque es poco común que el proceso termine en una firma de hipoteca. Banamex tampoco los considera garantía.
Los créditos hipotecarios requieren una garantía, si la residencia no cumple con estas características es probable que te rechacen tu crédito. Por ello, es importante considerarlo antes de solicitar un crédito.
