Cuando compras una vivienda, el vendedor debe entregarla en perfectas condiciones, sin embargo, el inmueble puede presentar desperfectos que no son visibles, tales como problemas con la tubería, el gas, la instalación eléctrica, entre otros. Por lo cual es importante que conozcas cómo puedes hacer un reclamo por estos vicios ocultos que deben ser sanados por parte del vendedor, así como las acciones legales que puedes tomar en caso de una negativa.
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Sin importar si es una vivienda vieja o nueva, encontrar desperfectos en un inmueble una vez que lo estés habitando es más común de lo que podrías pensar, por lo que no deberías de descartar esta posibilidad cuando te encuentres en el proceso de compra venta. Una vez adquirida la vivienda es crucial que la habites lo antes posible, de esta manera podrás encontrar más rápido los desperfectos si es que los hay.
El Código Civil únicamente contempla el concepto de vicios ocultos para el contrato de arrendamiento, la interpretación se puede trasladar a los contratos de compraventa entre particulares, así que si te encuentras en una de las siguientes situaciones puedes reclamar e incluso tomar acciones legales.
Tipos de vicios ocultos y plazos para reclamar
Como todo en la vida, el tiempo para realizar reclamaciones por vicios ocultos tiene fecha de caducidad, de ahí la importancia de habitar el inmueble lo antes posible, no obstante, existen distintos tipos de vicios ocultos y cada uno de ellos tiene un plazo distinto para poder efectuar una reclamación que son:
- Daños estéticos
Estos son desperfectos en los acabados como losetas rotas, mal puestas, pintura, marcos, puestas maltratadas, entre otros. El plazo para reclamarlos es de un año a partir de la entrega de la vivienda, por lo general cuando se entrega el inmueble se levanta un acta de entrega en la cual deberán anotar todos los desperfectos visibles que encuentres en el inmueble en ese momento, el vendedor debe arreglarlos. - Daños de habitabilidad
Son los daños que impiden o perjudican la habitabilidad del inmueble, como defectos en el funcionamiento eficiente del mismo, tales como problemas con las instalaciones de gas, drenaje, agua potable, luz eléctrica, filtraciones o goteras. El plazo para este tipo de desperfectos es de 3 años a partir de la fecha de entrega. - Daños estructurales
Evidentemente, estos son los más difíciles de detectar, por lo mismo su plazo es mucho mayor, tienes hasta 10 años para poder realizar reclamaciones por daños en la estabilidad de la edificación que pongan en riesgo la integridad física de los habitantes del inmueble, estos daños pueden ser fisuras, cuarteadoras en muros de carga, hundimientos en los cimientos, inclinación y caída de pilares, etc.
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Proceso para realizar la reclamación por vicios ocultos
- Haz una revisión exhaustiva.
Tan pronto te entreguen la vivienda, seguramente notarás varios daños estéticos y hasta fugas en lavabos, anota todo en el acta de entrega, si es posible busca la ayuda de expertos como ingenieros o arquitectos que verifiquen que la construcción está en orden. - Documenta la evidencia recavada
una vez detectado el o los daños, toma fotografías y dependiendo del tipo de desperfecto lleva una bitácora donde se explique las acciones que estás tomando para solucionar el problema, esto te ayudará a formar un expediente que puedes presentar ante un juez para sustentar tu demanda. - Negocia con el vendedor.
Antes presentar una demanda por reclamación de vicios ocultos ante las instancias legales correspondientes, busca llegar a un acuerdo que beneficie a ambas partes, de esta manera ambos podrán evitarse los gastos legales que implica un juicio civil. - Inicia un proceso judicial
Si es imposible llegar a un acuerdo o si el vendedor no da una respuesta favorable, es tiempo de llevar tu reclamación ante las instancias legales correspondientes. Primero busca un abogado civil para interponer la demanda judicial al vendedor ante un juzgado de lo civil, para poder llevar el proceso correspondiente, esclarecer los hechos y determinar un fallo.
Durante el proceso, el Juez a cargo designará a peritos imparciales que dictaminarán si existe o no el vicio oculto que se reclama. Una vez realizada esta acción, el Juez dará su fallo.
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Acciones compensatorias por vicios ocultos que puede emitir un juez
Si el juez determina que el vicio existe, puede emitir cualquiera de las siguientes acciones para compensarte:
✔️ Acción estimatoria
Es conocida también como quanti minoris, que se refiere a la reducción del precio de venta del inmueble establecido en el contrato, el monto de la reducción es dictaminado por el juez con base en la investigación.
✔️ Saneamiento
Es cuando el vendedor se hace responsable del desperfecto y se compromete a pagar las reparaciones, esto sin importar si conocía o no el defecto, recuerda que la responsabilidad por vicios ocultos es objetiva, por lo que la persona debe responder por ellos aun si los desconocía.
✔️ Rescindir el contrato
Como su nombre lo dice, es la cancelación del contrato de compraventa a favor del comprador, donde el vendedor debe devolver el total del precio abonado por el inmueble (artículo 2144 del Código Civil).
✔️ Indemnización por daños y perjuicios
Es cuando el vendedor debe pagar una indemnización adicional por los daños y perjuicios caudados por los desperfectos de la vivienda. Esta acción procede cuando el vendedor tiene pleno conocimiento del daño y aun así procedió con la venta sin avisar al comprador (artículo 2145 del Código Civil).
Si debes hacer una reclamación por vicios ocultos, te recomendamos contar con la asesoría de un abogado civil y antes de llegar a instancias legales buscar la negociación con el vendedor para evitar gastos adicionales. Es importante mencionar que para poder reclamar los vicios ocultos no debes tener conocimiento de ellos durante el proceso de compraventa.
